Dva byty inzerované jako „60 m²“ můžou být ve skutečnosti různě velké. Záleží na tom, jakou plochu inzerát uvádí a co do ní prodávající započítal. Pojďme si projít, co jednotlivé pojmy znamenají a na co si dát pozor při koupi i prodeji.
Podlahová plocha
Podlahová plocha je jediná plocha bytu, kterou přesně definuje právní předpis, konkrétně nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Je to půdorysná plocha všech místností bytu včetně svislých konstrukcí uvnitř bytu, tedy příček, sloupů nebo komínů. Započítává se i plocha pod vestavěnými skříněmi, vanou nebo kuchyňskou linkou. Obvodové a mezibytové zdi se nepočítají, měří se od jejich vnitřního líce.
Do podlahové plochy se nezapočítávají balkony, lodžie ani terasy. Sklep nebo komora mimo byt se započítá jen tehdy, pokud jde o místnost, která je součástí bytové jednotky.
Podlahovou plochu jednotky najdete v prohlášení vlastníka a v katastru nemovitostí. U starších jednotek, vymezených před rokem 2014, se mohla počítat podle dřívějších pravidel, proto se může od dnešního výpočtu mírně lišit.
Užitná plocha
Užitná plocha je pojem, se kterým se v inzerátech setkáte nejčastěji, ale jednotně definovaný pro realitní inzerci není. Oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. ji chápe jako součet ploch místností bytu včetně prostor, které se užívají výhradně s ním, například sklepa nebo komory mimo byt.
V praxi do ní prodávající často přičítají i balkon, lodžii nebo terasu. Proto u užitné plochy vždy zjistěte, co přesně obsahuje.
Obytná plocha
Obytná plocha zahrnuje jen místnosti určené k bydlení, tedy obývací pokoje, ložnice a jídelny. Do obytné plochy se nepočítají koupelny, toalety, chodby, spíže ani technické místnosti. Podle vyhlášky č. 268/2009 Sb. musí mít obytná místnost podlahovou plochu nejméně 8 m².
Zastavěná plocha
Zastavěná plocha říká, kolik místa stavba zabírá na pozemku. Je to vodorovný průmět stavby měřený po vnějším líci obvodových zdí, tedy včetně jejich tloušťky. Nejčastěji se s ní setkáte u rodinných domů a stavebních pozemků. Územní plán obce totiž často určuje, jakou část pozemku smíte zastavět.
Příklad z praxe: u stavebního pozemku v Županovicích o rozloze 1 979 m² je maximální zastavěnost 30 %, tedy 590 m². To je prostor pro dům, garáž i bazén.
Celková plocha
Celková plocha nemá žádnou právní definici a každý ji počítá trochu jinak. Obvykle jde o součet podlahové plochy a všech dalších prostor, jako jsou balkony, terasy, sklepy nebo garáž. Právě u ní proto vzniká nejvíc nedorozumění.
Přehled: co se kam počítá
| Podlahová | Užitná (v inzerci) | Obytná | |
|---|---|---|---|
| Pokoje, ložnice | ano | ano | ano |
| Kuchyň, koupelna, WC, chodba | ano | ano | ne |
| Příčky a sloupy uvnitř bytu | ano | většinou ano | ne |
| Balkon, lodžie, terasa | ne | často ano | ne |
| Sklep, komora mimo byt | jen jako součást jednotky | často ano | ne |
Příklad: jeden byt, tři různá čísla
Představte si byt 2+kk s podlahovou plochou 52 m², balkonem 5 m² a sklepem 3 m². V inzerátech ho můžete najít jako:
- 52 m², když je uvedená podlahová plocha,
- 57 m², když prodávající přičte balkon,
- 60 m², když přičte balkon i sklep.
Jde pořád o stejný byt. Při porovnávání cen za metr čtvereční proto vždy porovnávejte stejný typ plochy, jinak může levnější byt vyjít ve skutečnosti dráž.
Na co si dát pozor
- Zeptejte se, jak je plocha v inzerátu spočítaná a co do ní patří.
- Porovnejte ji s podlahovou plochou v prohlášení vlastníka nebo v katastru nemovitostí.
- U domů a pozemků si ověřte zastavěnou plochu a limity podle územního plánu.
Rozdíl pár metrů čtverečních může u bytu znamenat statisíce korun. Vyplatí se mít jasno ještě před rezervací.
Pokud prodáváte a nejste si jistí, jak plochu vaší nemovitosti správně uvést, nebo si chcete ověřit údaje u bytu, který kupujete, rád se na to s vámi podívám.